Walker prépare le prochain CBD australien
« Si vous le construisez, ils viendront. »
La célèbre ligne chuchotée au personnage de Kevin Costner dans le drame sportif Field of Dreams des années 1980 a un élan supplémentaire dans l’arrière-pays côtier du sud du Queensland où une vision vieille de deux décennies se transforme rapidement en réalité.
Plutôt que d’ériger un terrain de baseball sur une ferme de maïs, des plans sont en cours pour transformer un parcours de golf vieillissant en une métropole futuriste au cœur du Maroochydore de la Sunshine Coast.
Le nouveau CBD greenfield est dirigé par SunCentral, créé par le Sunshine Coast Regional Council au début de 2015 pour fournir 150 000 m² d’espaces de bureaux de haute qualité, 70 000 m² de commerces et de restaurants, des centaines de chambres d’hôtel et des milliers de nouveaux appartements, ainsi que 18ha de parc et cours d’eau
Il est construit sur l’ancien site du Horton Park Golf Club, qui a été acheté par le conseil pour 42 millions de dollars la même année. Il a été identifié par le gouvernement de l’État comme une zone de développement prioritaire en 2005.
Au cours des années qui ont suivi, le conseil a achevé les travaux de génie civil sur le site de 53 ha, y compris les déchets souterrains et les infrastructures numériques, jetant les bases d’un nouveau pôle économique centré sur la technologie, plus propre, plus vert et dynamique.
Plusieurs projets sont depuis sortis de terre, dont le premier bâtiment commercial du CBD par le promoteur local Evans Long, connu à juste titre sous le nom de Foundation Place; ainsi qu’un complexe résidentiel de 150 unités à deux tours livré par l’Habitat Development Group de Brisbane et un Holiday Inn de 180 chambres.
Les travaux se terminent à l’hôtel de ville de Sunshine Coast – un bâtiment de 10 étages qui abritera environ 600 employés du conseil – et avancent à A1, un immeuble de bureaux conçu par Cottee Parker, également développé par Evans Long.
Pour l’avenir, Habitat Development Group prépare également des plans pour un autre projet de 158 appartements sur 15 niveaux, et un hôpital privé Maroochydore de huit étages de 100 millions de dollars est également en préparation.
▲ Les résidences Corso d’Habitat Development Group (en haut au centre), le développement A1 d’Evans Long (en bas à gauche) et Foundation Place (en bas à droite).
Bien que des progrès aient clairement été réalisés, SunCentral a revu son approche, faisant appel à Walker Corporation pour rationaliser et accélérer la livraison du CBD.
La nouvelle directrice générale de SunCentral, Amanda Yeates, qui a remplacé John Knaggs en avril après sept ans à ce poste, a déclaré à The Urban Developer que l’accord avec un promoteur du secteur privé, signé fin 2020, avait accéléré la livraison du quartier.
Il permettra à Walker Corporation d’investir environ 2,5 milliards de dollars dans le centre-ville émergent au cours des 15 à 20 prochaines années.
« Avant d’avoir Walker Corporation comme partenaire de développement ici dans le CBD de Maroochydore, nous utilisions un modèle légèrement différent, où SunCentral et le conseil travaillaient ensemble, presque sur le développement de lots individuels », explique Yeates.
« Il y a eu d’excellents résultats qui ont été obtenus au cours de cette période, mais l’intention du conseil n’a jamais été d’être un promoteur.
« À l’étape où John dirigeait le projet, SunCentral s’assurait que, dans la perspective de l’intégration d’un partenaire de développement, nous avions suffisamment réduit les risques du projet pour attirer l’un des principaux groupes immobiliers d’Australie.
La décision de construire rapidement à grande échelle avec un seul promoteur s’est avérée judicieuse, la région devenant rapidement plus qu’une simple destination de vacances.
Le taux d’inoccupation actuel du marché des bureaux sur la Sunshine Coast est inférieur à 3 %, une baisse significative par rapport à 22 % avant la pandémie. Au cours des deux dernières années, la côte a mené la fuite vers les régions, attirant le taux de demande le plus élevé pour sa taille de tous les marchés de bureaux australiens.
La population de la Sunshine Coast devait passer de 346 000 à 500 000 d’ici 2036, mais a dépassé ces prévisions avec une migration interétatique nette annuelle pour le Sunshine State à son plus haut niveau en près de 20 ans.
Le conseil a également estimé que jusqu’à 2 millions de passagers supplémentaires voleront dans la région d’ici 2040, maintenant que l’expansion de l’aéroport de Sunshine Coast et les pistes supplémentaires sont terminées.
« Lorsque nous avons déménagé ici en tant que famille en 2013, je n’avais aucune idée que mes enfants pourraient rester sur la côte, être éduqués et trouver un travail de qualité et significatif », déclare Yeates.
« Il n’y avait tout simplement pas ce genre d’activité économique qui se produisait ici sur la côte.
« Je pense que cette vision est de montrer aux gens qu’il est tout à fait possible maintenant de grandir, d’être éduqué sur la côte et de trouver un travail réel et significatif contribuant à toute une gamme d’industries et d’activités économiques qui n’existaient pas il y a cinq ans.
« Il n’est pas trop souvent que vous soyez impliqué dans la construction d’un CBD vierge, et dans ce cas particulier le plus grand CBD greenfield du pays, et nous devons vraiment considérer cela comme plus qu’un simple ensemble de bâtiments commerciaux.
« Maintenant que nous avons Walker Corporation à bord, nous avons un plan de développement en place et nous travaillons tous sur cette même feuille de chanson – la clé du succès de cette ville est qu’elle sera façonnée par le personnes.
« Ce partenariat entre le conseil, SunCentral et Walker Corporation a conçu ce cœur de ville identifiable pour maximiser la communauté et le commerce. »
Pour Walker Corporation, le projet fait suite à la livraison de Parramatta Square, un quartier urbain de 2,7 milliards de dollars, un projet qui a tenté de cimenter la ville de l’ouest en tant que deuxième CBD de Sydney.
De même échelle, le projet à haute densité de Parramatta offre 290 000 m² de bureaux et d’espaces commerciaux de qualité supérieure répartis sur six bâtiments, 6 000 m² d’espace public, un hôtel de ville rénové et une bibliothèque ultramoderne. L’enceinte de 3ha accueillera jusqu’à 23 500 travailleurs.
Le directeur du développement de Walker Corporation, Peter Saba, a déclaré que, contrairement à Parramatta, l’attraction supplémentaire de la Sunshine Coast était son style de vie et sa proximité avec Brisbane.
« Les marchés de la Sunshine Coast sont un peu différents des centres économiques établis comme Sydney et Melbourne », explique Saba.
« Dans un marché de bureaux émergent comme Maroochydore, il faut commencer à construire.
« Nous n’en sommes qu’au début de ce voyage, mais même cela dit, nous avons au moins une douzaine de propositions en ce moment, ce qui est excitant de voir les demandes et l’intérêt commencer à croître. »
Il est entendu qu’un certain nombre de sociétés cotées à l’ASX, ainsi que des locataires du secteur gouvernemental, bancaire, des assurances et de la technologie, ont commencé à évaluer une base potentielle sur la Sunshine Coast, cherchant à tirer parti de la station d’atterrissage du câble du CBD.
Le câble à fibre optique sous-marin de 550 km relie la Sunshine Coast à un câble existant de 9600 km offrant la connectivité de données la plus rapide vers l’Asie depuis la côte est de l’Australie.
Stratégiquement, le fournisseur de centres de données NextDC a sondé ses intentions de construire son premier centre de données régional dans le nouveau CBD, car il vise à renforcer le support cloud et la connectivité pour les entreprises régionales.
« La station d’atterrissage du câble est une infrastructure incroyable », déclare Saba.
«Il existe un degré de connectivité dans le centre-ville de Maroochydore qui n’est unique qu’à la Sunshine Coast et qui n’est pas reproductible ailleurs.
« Avons-nous décroché un gros locataire commercial ? Non pas encore.
«Mais, une fois que notre immeuble de bureaux de 15 étages au 50 First Avenue commencera à sortir de terre, je pense que cela suscitera l’intérêt pour le nouveau CBD et donnera vraiment aux entreprises qui recherchent des emplacements secondaires ou des marchés régionaux une compréhension claire de ce que ces 20 ans le plan directeur le sera finalement.
Le développement de Walker Corporation comprend des plaques de sol de 1000 m² conçues pour attirer les grandes entreprises. Il comprendra également un niveau de toit fermé, un grand hall et un café au rez-de-chaussée.
Le maire de Sunshine Coast, Mark Jamieson, a déclaré que le conseil avait constamment répondu aux demandes d’espace de bureau dans le centre-ville émergent depuis sa création et que les conversations ne pouvaient qu’augmenter à mesure que de nouveaux bâtiments commerciaux étaient livrés.
« À certains égards, la pandémie a fourni non seulement des défis importants, mais également de nouvelles opportunités », déclare Jamieson.
« La demande d’espace de bureau à Maroochydore a considérablement augmenté depuis le début de la pandémie en raison du passage aux emplacements régionaux [as well as] conseil encourageant activement les entreprises à envisager de déménager ou d’étendre leurs opérations sur la Sunshine Coast.
▲ Le nouveau CBD de Maroochydore avance après la livraison de ses premiers bâtiments. Image : Richard Bruinsma
Un autre changement important apporté au plan CBD a été l’inclusion de la Sunshine Coast dans les Jeux olympiques et paralympiques de Brisbane 2032.
Brisbane a remporté les Jeux à la mi-2021 et a depuis offert au conseil de la Sunshine Coast l’occasion de réaliser le développement de sa propre ville olympique à Maroochydore.
Jamison dit que le centre-ville fera désormais de la place pour un nouveau village des athlètes – offrant 1370 lits pour les athlètes et les officiels et une gamme d’installations auxiliaires et de soutien – ainsi qu’une zone centrale pour le divertissement et pour que les gens se rassemblent pendant les Jeux.
Les sites de la Sunshine Coast ont également été réservés au football, au basket-ball, au VTT, au cyclisme sur route, à la marche, au kitesurf et à la voile en quillard.
« Alors que la proposition des Jeux évoluera au cours de la prochaine décennie, il existe de nombreuses opportunités pour la Sunshine Coast d’en bénéficier en termes d’investissements des États et du gouvernement fédéral dans les infrastructures de transport », a-t-il déclaré.
« C’est à l’avant-garde des efforts de plaidoyer collectif du conseil et de Walker Corporation. »
La Sunshine Coast est désormais en passe de devenir l’une des économies les plus dynamiques d’Australie, avec une croissance annuelle bien supérieure aux moyennes nationales, et devrait passer de 17 milliards de dollars à 33 milliards de dollars d’ici 2033.
Sa population devrait également dépasser la côte centrale de la Nouvelle-Galles du Sud pour devenir la neuvième plus grande zone urbaine d’Australie et devrait croître plus que les populations actuelles de Canberra et de Newcastle.
Il ne fait aucun doute que la nouvelle ville attirera des poids lourds, s’installant dans des bureaux de premier ordre face à certaines des plages les plus idylliques du Queensland.
L’ancien terrain de golf est en passe de devenir la Silicon Valley émergente d’Australie et pourrait potentiellement aligner une équipe d’étoiles de joueurs locaux et mondiaux.
Il semble bien que la Sunshine Coast ait, comme le personnage de Costner dans Field of Dreams, répondu à l’appel … et ils arrivent.
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