Réorienter le CBD d’Adélaïde pour l’ère post-pandémique

Réorienter le CBD d’Adélaïde pour l’ère post-pandémique

Occupant un bloc d’angle de choix, une tour de bureaux de 20 étages conçue par Woods Bagot s’est récemment matérialisée comme le nouvel acteur du rajeunissement en cours de la rue Pirie d’Adélaïde. Situé entre deux ruelles au numéro 83, le site abritait autrefois la légendaire Planet Nightclub, restée vide pendant 16 ans avant sa démolition.

Selon l’équipe de Woods Bagot, un concept de «vie au travail» a éclairé la planification, l’accès et la conception de la tour – un thème qui reflète également l’histoire du quartier des bâtiments commerciaux et résidentiels mixtes, ainsi qu’un changement de pouvoir post-pandémique des employeurs aux employés.

« Comme pour de nombreuses autres tendances, la pandémie a servi à accélérer quelque chose qui se produisait déjà », déclare Tom Budarick, responsable de la location chez Jones Lang LaSalle en Afrique du Sud.

Alors que les travailleurs alternent entre le travail au bureau et le travail à domicile, l’espace commercial doit rivaliser avec le confort de la maison tout en restant agile – une tendance qui a conduit au phénomène de « hoteling », où les travailleurs planifient dynamiquement leur utilisation. d’espaces de travail. Selon Budarick, cela signifie que l’immobilier commercial est désormais orienté vers la fourniture d’un service plutôt que d’un produit, car les aspects sociaux et environnementaux du lieu de travail gagnent en importance.

Au 83 Pirie Street, un hall d’accueil vaste et transparent incorporant des postes de restauration et de travail flexibles, un centre de bien-être et une terrasse polyvalente sur le toit renforcent ces méthodes de travail contemporaines. Un local à vélos au rez-de-chaussée, des installations de fin de trajet telles que des douches et des vestiaires pour ceux qui se rendent au travail à pied et à vélo, ainsi que des offres de vente au détail contribuent également à une forte culture des ruelles où de généreux reculs aident à débloquer les liaisons cyclables et piétonnes jusqu’à Flinders et rues de Grenfell.

83 Pirie Street, par Woods Bagot, à la fois sources et ressources du domaine public de l’enceinte. Photos : Corey Robert

La conception de Woods Bagot voit la base du bâtiment divisée en trois blocs de construction distincts dont l’échelle et la matérialité sont informées par les paysages de rue environnants et les bâtiments adjacents. En particulier, la conception du podium cherche à répondre au langage architectural de la maison Pirie voisine. Ce bâtiment de style Renaissance française (conçu par GR Johnson en 1878 pour le club allemand) a lui-même été récemment réaménagé par le groupe Pelligra, qui a supprimé la façade historique de la rue et le bâtiment principal de neuf niveaux derrière. (Le site a également été occupé par le « Palais du Peuple » après la prise de contrôle de l’Armée du Salut en 1899, servant d’abord de quartier général et de lieu de rencontre, puis fournissant un logement temporaire à faible coût.)

Une maison Pirie rajeunie invite l’air et la lumière dans le hall d’entrée intérieur/extérieur commun. Photos : Groupe Pelligra

Pelligra a conservé deux niveaux pour son propre usage et a modernisé le hall avec des postes de travail de style café et des installations de fin de voyage, en installant également un système d’ascenseur à la pointe de la technologie. Selon le représentant du développement et des acquisitions SA de Pelligra, Peter Dimitrious, les bâtiments CBD antérieurs aux années 1970 conservent souvent de solides fondations et éléments structurels existants, ce qui est à l’origine d’une grande partie des coûts liés aux nouvelles constructions.

« Des rendements élevés peuvent ainsi être obtenus pour une fraction des coûts d’une nouvelle construction, ce qui donne au bâtiment une durée de vie de 30 à 50 ans supplémentaires », explique-t-il.

Les mises à niveau des bâtiments évitent les coûts d’ingénierie d’une nouvelle construction et recyclent efficacement le carbone incorporé. Photos : Groupe Pelligra

Dimitrious note qu’il est cependant difficile de convertir un bâtiment existant (classe C ou D) en un bâtiment à faible émission de carbone (classe A ou B élevée), en raison de la forte dépendance des bâtiments plus anciens à des systèmes mécaniques actifs tels que climatisation, chauffage et éclairage électrique. L’équilibre est la réduction du carbone incorporé (émissions de gaz à effet de serre provenant de la fabrication, du transport, de l’installation, de l’entretien et de l’élimination des matériaux de construction) qui résulte de la réinstallation d’un bâtiment existant au lieu de le démolir et de le reconstruire.

« Pour parvenir à une classification carbone positive, il faut adopter une vision holistique de l’intégration de la conception passive [such as natural ventilation and double glazing] avec des systèmes modernes économes en énergie », déclare Dimitrious. « Le mandat est de rendre à la fois l’ancien et le nouveau économes en énergie et respectueux de l’environnement. »

D’autres éléments clés d’une réaffectation sont la création d’une efficacité spatiale dans la surface au sol à chaque niveau et la nécessité de répondre aux attentes des locataires d’un bureau du 21e siècle en offrant beaucoup de lumière naturelle, des hauteurs maximales du sol au plafond, des des transports verticaux rapides (par exemple, des ascenseurs ou des escaliers mécaniques), des installations de fin de trajet haut de gamme et des douches, salles de bains et cuisines bien conçues.

Avant et après les plans de la mise à niveau du 74 Pirie Street. Photos: Groupe Maras

De l’autre côté de la route, au coin de Pirie Street et de Coromandel Place, se trouve une autre mise à niveau réussie. Bénéficiant de lumière naturelle et de vues sur trois côtés, ce bâtiment de neuf niveaux a été entièrement remodelé par le groupe Maras pour fournir des bureaux commerciaux contemporains avec des surfaces totales d’environ 245 m². Chaque étage est désormais desservi par des unités de climatisation économes en énergie à commande individuelle avec double vitrage protégeant la façade exposée sud.

Le 74 Pirie Street est ainsi passé de « vilain petit canard » à un bureau de classe B+ avec un sol de qualité commerciale, un éclairage LED, plusieurs salles de réunion et des installations de cuisine et de salle de bains contemporaines à tous les niveaux. Encore une fois, le bâtiment offre des installations de fin de voyage exceptionnelles au sous-sol et une spacieuse terrasse intérieure/extérieure sur le toit à l’usage partagé des occupants.

Au rez-de-chaussée, le restaurant populaire Soi 38 s’ajoute à une sélection abondante et éclectique de cafés et de restaurants à proximité, notamment Abbots & Kinney, Osteria Oggi, Levant, Gaja, Jack & Jill, Pizza e Mozzarella, Hey Darling, Part Time Amant et Fino Vino.

Soi 38 se trouve sous des bureaux commerciaux modernisés au 74 Pirie Street. Photo: Groupe Maras

Selon le PDG du groupe Maras, Steve Maras, les commodités et l’écosystème social de l’enceinte environnante sont tout aussi importants que les qualités environnementales d’un bâtiment du point de vue des locataires commerciaux soucieux d’attirer les meilleurs talents sur leur lieu de travail. Les mises à niveau de la façade – qui peuvent être de nature structurelle ou cosmétique – peuvent également jouer un rôle.

Maras pense qu’il existe un énorme potentiel inexploité dans les anciens bâtiments d’Adélaïde, mais prévient que les promoteurs immobiliers ont besoin d’une expérience et d’un savoir-faire spécifiques pour réussir les conversions. Des incitations gouvernementales ou des dispenses spéciales telles que le programme Building Upgrade Finance peuvent également être utiles.

« Un groupe de travail composé de promoteurs, de planificateurs et d’avocats pourrait explorer d’autres modèles législatifs susceptibles d’encourager les propriétaires à poursuivre ces opportunités », suggère-t-il.

Le groupe Maras (et Mancorp avant lui) a joué un rôle énorme dans le réaménagement adaptatif de l’East End d’Adélaïde, et il s’agit d’un effort continu. Plus récemment, le groupe a reconverti son bâtiment Nova des années 1990 d’un cinéma en locaux commerciaux et de vente au détail lumineux dans le cadre d’un réaménagement sur mesure pour KWP Advertising.

Laisser entrer la lumière dans un ancien complexe cinématographique de Rundle Street. Photo: John Wah

Tous ces projets indiquent que l’interaction en face à face et les environnements de travail collaboratifs continuent de jouer un rôle essentiel dans le CBD d’Adélaïde, où les taux de vacance sont revenus aux niveaux d’avant la COVID. En revanche, les longs trajets vers les grandes tours d’entreprise de Sydney et de Melbourne ont ralenti le retour des employés sur le lieu de travail dans ces CBD.

Pelligra et le groupe Maras conviennent tous deux qu’Adélaïde abrite de nombreux petits locataires qui doivent fournir un espace au personnel qui ne souhaite pas travailler à distance ou qui suit désormais des modèles de travail hybrides. Ces locataires sont attirés par des bureaux avec des plans d’étage adaptables, des espaces de détente flexibles, des équipements bien conçus et un accès à la lumière naturelle et à l’air frais, ainsi qu’une vie de rue animée.

Sans oublier, bien sûr, l’obligatoire terrasse sur le toit.

Une terrasse intérieure-extérieure au sommet du 74 Pirie Street. Photos: Groupe Maras

Stephanie Johnston est urbaniste et membre de la State Planning Commission. Les opinions exprimées ici sont les siennes.

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