Les conversions de bureaux font d’une pierre deux coups dans le CBD de Dallas et au-delà

Les conversions de bureaux font d’une pierre deux coups dans le CBD de Dallas et au-delà

Les conversions en logements multifamiliaux commencent à réduire l’inventaire des bureaux dans le quartier central des affaires de Dallas, avec plus de 2 millions de pieds carrés d’espace vacant qui sortiront du marché dans les mois à venir.

Les projets en cours comprennent les conversions prévues de Bryan Tower, Renaissance Tower, Energy Plaza, Santander Tower et 501 Elm Place. Pris ensemble, les projets réduiront de 6,5% le taux d’inoccupation des bureaux du CBD, qui se situe à 31,6%, selon JLL.

Les projets de réutilisation adaptative qui convertissent des espaces de bureaux en logements ne sont pas nouveaux, mais les experts affirment qu’une confluence de facteurs opportuns est à l’origine de la montée en puissance que connaît aujourd’hui le CBD de Dallas.

Avec l’aimable autorisation de Woods Capital

Le projet Bryan Tower ajoutera des centaines de nouveaux appartements au centre-ville.

Un effort intentionnel des responsables municipaux et des parties prenantes pour créer un centre-ville plus agréable à marcher et plus vivable a conduit à un afflux de développements résidentiels visant, en partie, à soutenir les détaillants qui ont manqué pendant des années une circulation piétonnière précieuse.

Dans le même temps, le redimensionnement des entreprises et le passage généralisé au travail hybride ont réduit le besoin de certains types de produits de bureau, créant une opportunité fortuite de résoudre deux problèmes à la fois.

« Lorsque vous regardez les espaces vacants depuis le plus longtemps, ce sont des espaces plus anciens et un peu plus obsolètes », a déclaré le directeur général de JLL, Torrey Littlejohn. « La capacité de les convertir en multifamilial, je pense, est un gagnant-gagnant. »

Dallas n’est pas la seule ville où l’évolution du marché des bureaux et l’offre restreinte de logements ont créé une forte demande de conversions. Dans le quartier financier de New York, Silverstein Properties et Metro Loft transforment le 55 Broad St., un immeuble de bureaux en grande partie vacant, en plus de 500 appartements.

Une demi-douzaine de développements de bureaux à résidentiels ont commencé à Washington, DC, au cours des deux dernières années, tandis que les responsables de Chicago ont récemment publié un plan visant à fournir des incitations aux développeurs revitalisant l’emblématique rue LaSalle de la ville, qui traite 5M SF de local commercial vacant.

Des projets de réutilisation adaptative à l’échelle nationale ont livré environ 32 000 nouveaux appartements depuis le début de 2020, dont 41 % dans d’anciens immeubles de bureaux, selon RentCafe. En 2021, environ 7 400 appartements ont été créés via des conversions de bureaux.

Malgré leur popularité croissante, certains sous-marchés sont mieux adaptés aux conversions que d’autres.

Le quartier central des affaires de Dallas a une grande concentration de tours construites dans les années 1970 et 1980, une époque où le développement des bureaux était en plein essor et les nouvelles constructions dépassaient souvent 1 million de pieds carrés.

La taille et l’âge de ces bâtiments les ont rendus largement incapables de rivaliser avec les propriétés plus récentes, d’autant plus que les entreprises privilégient la qualité avant tout.

« Lorsque nous examinons l’absorption au cours des dernières années, la quasi-totalité de celle-ci a été dans des bâtiments construits après 2015 », a déclaré Littlejohn. « Il n’y a pas beaucoup de bâtiments au centre-ville construits après 2015. »

Dans le CBD de Dallas, il y a plus de 27 millions de pieds carrés de bureaux à louer, dont 4,7 millions de pieds carrés sont classés dans la catégorie B. Plus de 26% des produits de classe B étaient vacants au troisième trimestre, selon CBRE.

La zone compte également 213 000 pieds carrés d’inventaire de classe C, ce qui, selon la directrice et chef d’équipe de Merriman Anderson Architects, Jennifer Picquet-Reyes, est particulièrement bien adapté aux conversions. Les faibles hauteurs de plafond et autres caractéristiques architecturales courantes dans les bâtiments plus anciens ont tendance à être plus faciles à corriger lors de la conversion en résidentiel, a-t-elle déclaré.

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Avec l’aimable autorisation de Lisa Petrole

Le Statler a été rénové en 2017 pour inclure plus de 200 appartements locatifs de luxe.

« Il y a toujours eu beaucoup d’espaces de bureaux de classe C [in the CBD] cela ne se convertit pas vraiment bien en classe A, mais il peut très bien se convertir en résidence ou en hôtel », a déclaré Picquet-Reyes.

Woods Capital est en train de convertir deux immeubles de bureaux au centre-ville. Le premier, Santander Tower, est un gratte-ciel de 50 étages et 1,4 M SF des années 1970, et le second, Bryan Tower, est une structure de 40 étages et 1,1 M SF des années 1980.

Ensemble, les projets ajouteront près de 600 unités résidentielles au CBD.

Billy Prewitt, vice-président exécutif et directeur des investissements chez Woods Capital, a déclaré que les tours ont de grands blocs contigus de postes vacants qui en font de bons candidats pour les conversions.

Dans le même temps, les tours sont si grandes qu’il n’est pas logique de transformer toute la structure en appartements, ce qui entraîne le besoin de diverses utilisations. Certains espaces de bureaux seront conservés, ainsi que des espaces hôteliers et commerciaux.

« Si nous prenions Bryan Tower et convertissions le tout, cela nous donnerait environ 800 unités », a déclaré Prewitt. « La sagesse conventionnelle dans le monde multifamilial est qu’avec 800 unités, vous n’atteindrez jamais la pleine occupation. »

Energy Plaza est un autre immeuble de bureaux des années 1980 où la société immobilière commerciale Todd Interests convertit de vastes étendues d’espaces vacants en appartements.

Le désir d’amener plus de résidents au centre-ville est une force motrice pour le projet, mais le directeur général Patrick Todd a déclaré que la confiance inébranlable de son équipe dans le marché des bureaux du CBD est tout aussi importante.

« Nous faisons un demi-million de pieds carrés de bureaux de manière spéculative, et cela témoigne de notre conviction de la demande de bureaux », a-t-il déclaré. « Nous croyons vraiment aux deux. »

Woods Capital a également confiance dans le succès continu du marché des bureaux, mais Prewitt a déclaré que la vitesse d’absorption a ralenti à mesure que les baux se déroulent et que les locataires se redimensionnent. La quantité d’espace de bureau dans les tours Santander et Bryan est en cours d’ajustement et de mise à niveau pour refléter ce changement, a-t-il déclaré.

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Avec l’aimable autorisation de Todd Intérêts

Energy Plaza comprendra une combinaison d’espaces de bureaux et d’appartements haut de gamme.

«Nous ne voyons pas nécessairement les immeubles de bureaux de haute qualité reculer en termes d’occupation. Nous les voyons avancer, mais plus lentement », a-t-il déclaré. « Pour nous, c’était une opportunité de faire avancer les choses plus rapidement. »

Une livraison relativement rapide et un niveau de risque réduit sont également à l’origine de la popularité croissante des conversions, ont déclaré Todd et Prewitt.

Les banques se sentent plus à l’aise pour souscrire à des projets multifamiliaux qu’à des bureaux. Dans le même temps, les développeurs peuvent souvent éviter bon nombre des maux de tête qui accompagnent le développement à partir de zéro, tels que les obstacles aux droits et les maux de tête liés au coût et aux délais de livraison des matériaux de construction.

« Vous prenez quelque chose qui ne présente pas ce risque et permet un calendrier de construction beaucoup plus rapide », a déclaré Todd. « C’est quelque chose que nous avons constaté que les prêteurs sont généralement prêts à accepter. »

Tous les immeubles de bureaux ne peuvent pas être transformés en appartements, mais là où cela a du sens, les conversions permettent aux promoteurs de donner une nouvelle vie à un ancien bâtiment.

Dans le cas du CBD de Dallas, la conversion des tours de bureaux rend hommage à l’histoire du centre-ville tout en inaugurant une nouvelle ère de vitalité, a déclaré le président de Merriman Anderson Architects, Milton Anderson.

« Nous ne détruisons pas beaucoup de beaux vieux bâtiments », a-t-il déclaré. «Ils ont de grands os et ils ont des histoires merveilleuses. Donc, les réutiliser ne fait que stimuler ce prochain niveau de croissance.