Les CBD de la ville ont été martelés par COVID-19. Vont-ils faire un retour alors que la vie revient à la normale ?
COVID-19 a brisé et changé les quartiers centraux des affaires du pays, mais dans sa galerie d’allée, il n’y a nulle part ailleurs que Sonja Ari préférerait être.
Sommaire
Points clés:
Les taux d’occupation des bureaux du CBD restent inférieurs aux niveaux d’avant la pandémie dans toutes les capitalesPlus de personnes travaillent à domicile quelques jours par semaineLes propriétaires offrent des conditions plus généreuses pour trouver des locataires
« J’ai dit à mon partenaire : ‘Il faut qu’on sorte' », raconte-t-elle. « Nous devons être là-bas et nous devons amener les gens à nous voir. »
En collaboration avec l’artiste Adrian Flor, sa marque Awen vend du streetwear d’influence péruvienne conçu localement.
En plus d’une boutique en ligne populaire, le duo vient d’ouvrir sa première boutique permanente, au cœur de la très animée Flinders Lane de Melbourne.
« Évidemment, quand vous le voyez sur vous, vous voulez l’acheter », dit Mme Ari.
« Avoir un magasin et des gens qui le voient et viennent discuter, se mêler – ils nous aiment. Alors nous les aimons aussi.
« En ligne, c’est différent. Vous le voyez et (pensez) » Ouais, ça a l’air bien « , mais vous ne l’achèterez peut-être pas. »
La force continue
La vie n’a pas été facile dans les quartiers centraux des affaires (CBD) de nos plus grandes villes, près de trois ans après le début de la pandémie de COVID-19.
Il y a un an, les quartiers centraux des affaires à travers le pays souffraient car les gens restaient à l’écart des bureaux, des transports en commun et des centres commerciaux en raison de COVID-19. (ABC News : Stephanie Ferrier)
Les taux d’occupation des bureaux sont toujours inférieurs aux niveaux de 2019, le tourisme à l’étranger est toujours inférieur à ses sommets et un boom de la construction et de la rénovation signifie que certaines zones sont plus des échafaudages que des vitrines.
Mais Zelman Ainsworth d’AP Property est optimiste quant aux perspectives du commerce de détail CBD à l’échelle nationale, car il met en relation les propriétaires avec les locataires à la recherche d’une ville.
« Les détaillants reconnaissent que le CBD est le cœur de l’État », dit-il.
« Tout se passe ici. Et commence ici. Et grandit ici. »
Qu’un agent immobilier pense que le moment est propice pour investir n’est pas nouveau.
Ce qui a changé, c’est le mélange d’entreprises à la recherche d’espace – souvent des marques comme Awen, venant dans la ville pour la première fois – que M. Ainsworth décrit comme une « réinitialisation » des locations.
« Cela a créé des opportunités pour les petites entreprises », dit-il.
« Donc, vous voyez beaucoup d’entreprises créatives, intéressantes et entrepreneuriales faire des choses différentes qui ne leur étaient pas disponibles auparavant. »
Les loyers ne baissent pas exactement, mais les offres proposées sont différentes.
Au lieu d’un bail standard de 5 à 7 ans, les propriétaires sont désormais ouverts à des baux de 2 à 3 ans, ce qui réduit le risque pour les entreprises qui investissent dans un magasin de la ville. Essentiellement, ils sont plus flexibles.
« Cela donne aux propriétaires la possibilité de s’assurer que leurs locataires sont là pour le long terme », a déclaré M. Ainsworth.
« Mais en même temps, vous voyez les prix de l’immobilier se vendre à des valeurs identiques et même meilleures, donc nous ne voyons pas beaucoup de baisse dans la plupart des loyers de détail dans la ville. »
FMH pour toujours
L’image devient plus complexe lorsque vous comprenez que le travail à domicile (WFH) n’est pas une tendance qui s’en va.
Au lieu de cela, les données se concrétisent : les jours de télétravail font désormais partie intégrante de la semaine pour un employé de bureau typique.
Même des villes comme Brisbane, Adélaïde et Perth – largement épargnées par les pires effets des fermetures pandémiques et des mandats de travail à domicile – ont connu une baisse de l’occupation des bureaux par rapport aux niveaux de 2019.
« Nous pensons qu’un taux d’occupation des bureaux de 80 % est une nette victoire pour Perth et tient compte du fait que les gens travaillent un peu différemment de nos jours », déclare Sandra Brewer, directrice exécutive de la division Australie occidentale du Property Council of Australia.
« Si les deux dernières années nous ont appris quelque chose, c’est que le travail flexible est là pour rester. »
Les données du Conseil de la propriété de novembre suggèrent qu’en journée basse, les bureaux des CBD de Melbourne et de Sydney représentent respectivement 39% et 41% de l’occupation dont ils jouissaient avant le début de la pandémie.
Le pic d’occupation journalière (Melbourne 75 %, Sydney 74 %) est meilleur, mais laisse toujours les centres-villes plus vides.
Mme Brewer dit que cela prendra du travail, mais les CBD se tournent déjà vers un mélange plus diversifié de bureaux, de magasins et de bâtiments résidentiels.
« Les villes évoluent constamment. Et ce n’est qu’un autre changement dans la culture et notre société auquel les villes doivent répondre », affirme-t-elle.
Un élément est une augmentation des bâtiments durables et des « bureaux haut de gamme » innovants pour attirer et retenir le personnel.
« Ça va être mieux, des bureaux plus luxueux », dit-elle.
« Ces vieux bâtiments auront des décisions à prendre, s’ils doivent se repositionner ou s’ils doivent peut-être recommencer. »
Clin d’œil aux données
On pourrait penser que c’est une équation assez simple.
Moins de personnes au bureau, plus de jours passés à la maison, cela signifie des bureaux plus petits et moins chers.
Mais c’est le contraire qui se produit.
« Nous constatons que les gens occupent un peu plus d’espace et la chose la plus importante est en fait de déménager dans un meilleur bureau », déclare Sameer Chopra, responsable de la recherche sur le Pacifique chez le géant de l’immobilier commercial CBRE.
Le loyer ne représente qu’environ 2 à 5 % des coûts pour la plupart des entreprises ayant des bureaux dans le CBD, tandis que les salaires et traitements représentent environ 40 %.
« Donc, pour garder leur peuple heureux, ils sont heureux de faire ce compromis », explique M. Chopra.
« Ils essaient de se rapprocher des clients et d’offrir aux clients – ainsi qu’à leur personnel – une bonne expérience. Cela a été un grand moteur. »
Avec une occupation en baisse à travers le pays, ces espaces de bureaux plus luxueux changent. Il ne s’agit plus seulement de « salles Zoom » pour accueillir la visioconférence, mais de rénovations plus larges.
« Ce que nous constatons maintenant, c’est qu’il existe une réelle demande et une prime pour les salles de réunion pour les réunions en personne… nous assistons à de grandes mises à niveau technologiques, à de meilleurs systèmes Wi-Fi, à un meilleur audiovisuel, à de meilleures cuisines. »
Coeur de ville
Les modes de vie en ville ont changé depuis le début de la pandémie, il y a près de trois ans. Auparavant, le vendredi était le plus grand jour de circulation – pieds, voitures et transports en commun – dans la ville.
Les indicateurs indiquent maintenant que c’est jeudi, avec des chiffres élevés pour les acheteurs le week-end.
Et les personnes qui ne sont pas venues depuis un certain temps peuvent s’attendre à de nouvelles choses à voir, parallèlement à la destruction que le COVID-19 a provoquée dans de nombreuses régions.
« Tous les grands détaillants veulent avoir des magasins dans toutes les grandes villes, et Sydney et Melbourne sont en tête de liste », déclare M. Ainsworth.
La raison n’est pas seulement l’image de marque, ajoute-t-il, mais la performance de la vente des actions.
« Et maintenant, nous voyons Adélaïde, Brisbane et Perth être reconnues par les détaillants mondiaux comme des villes qu’ils souhaitent que vous exploriez davantage et dans lesquelles vous investissiez également. »
Après avoir aidé à carreler, peindre et tapisser son magasin, Mme Ari souhaite rester dans la ville à long terme.
« Si vous avez la passion de le faire, vous devriez le faire », dit-elle.
« Parce que nous avons besoin que plus de gens comme nous sortent et ouvrent des magasins comme celui-ci et ramènent la ville à la vie. »