Comment certaines tours restent pleines même si de nombreuses personnes travaillent à domicile

Commençons par la grande image. La Banque de réserve, dans la dernière revue de la stabilité financière, indique que la demande sous-jacente des locataires pour les immeubles de bureaux du CBD « reste faible » avec des loyers du marché inférieurs d’environ 10% aux niveaux d’avant la pandémie.

Andrew Ballantyne, responsable respecté de la recherche en Australasie pour le poids lourd mondial de l’immobilier JLL, a déclaré que « les entreprises australiennes adoptent une approche disciplinée des besoins en espaces de bureaux alors que le contexte économique mondial se détériore ».

Il note que l’Australie est mieux positionnée que d’autres économies matures, notamment en raison de l’augmentation de la migration permanente et de son effet multiplicateur dans l’ensemble de l’économie.

Le conseiller des locataires Tim Green, directeur général de Tenant CS, affirme que la demande d’espaces de bureaux est « très faible ». La majorité de ses négociations de bail actuelles impliquent des réductions de la taille du sol, avec, en moyenne, une réduction d’environ 30 % de l’espace.

« Il y a beaucoup de réductions d’effectifs dans les entreprises technologiques et un nombre incroyable de personnes qui travaillent à domicile et ne reviendront tout simplement pas », dit-il.

Les chiffres d’occupation des bureaux du Conseil de la propriété pour septembre ont souligné ce point. L’occupation des bureaux a augmenté au premier mois du printemps à Brisbane, Perth, Adélaïde et Melbourne – pour atteindre une moyenne de seulement 41% sur le Yarra – mais a chuté à Canberra et s’est maintenue à 52% à Sydney.

Néanmoins, JLL a enregistré une augmentation de 52 400 mètres carrés de la quantité d’espace loué dans les CBD au cours du trimestre de septembre, et Sydney a été le seul CBD à reculer. Les loyers effectifs nets ont légèrement évolué, en hausse à Sydney et en baisse à Melbourne.

Dans le même temps, les incitations à la location – alors qu’elles semblent plafonner – sont à des niveaux jamais vus depuis le krach du début des années 1990.

Selon les chiffres de JLL, les nouveaux locataires de premier ordre à Perth peuvent bénéficier d’un incitatif au bail – sous forme de réduction de loyer ou de contribution à l’aménagement – équivalent à 48% de tout le loyer à payer en vertu du bail. Le chiffre est de 42% à Brisbane, 39% à Melbourne et 34% à Sydney.

« Nous sommes prudents quant aux perspectives des marchés de la location de bureaux », déclare Stuart McLean, analyste chez Macquarie Securities.

« Du côté de la demande, nous voyons un potentiel de ralentissement supplémentaire en tant qu’indicateurs avancés [employment growth, business conditions, etc] continuer à modérer. Pendant ce temps, JLL prévoit qu’environ 4% de l’offre sera mise en ligne à Sydney et à Melbourne au cours des trois prochaines années.

Kevin George, qui s’occupe de l’un des plus grands portefeuilles de tours d’Australie en tant que chef de bureau chez Dexus, est plus confiant.

« Tous les signes concernant l’emploi des cols blancs sont forts », dit-il. « La demande de bureaux à court terme sera forte. »

Si les marchés locatifs s’affaiblissent et que les rendements des bureaux augmentent – ​​JLL a estimé, pour le trimestre de septembre, 20 points de base d’expansion dans les bureaux de Sydney CBD et 10 points de base à Melbourne – les valeurs chuteront.

Cependant, la baisse, comme pour les performances locatives, ne sera pas uniforme.

Le directeur général de Charter Hall, David Harrison, prévoit une bifurcation sur les marchés des bureaux.

Le responsable de la location de bureaux de JLL en Australie, Tim O’Connor, prévient que « la vacance structurelle émerge sur les marchés de bureaux » avec des actifs qui « ont perdu de leur pertinence pour les locataires actifs ».

Lors des récessions passées, les organisations ont progressé – vers une meilleure qualité et une meilleure position – et JLL souligne que les occupants « gravitent à nouveau vers des actifs de meilleure qualité ».

Mais ne confondez pas cela avec une formule simple, comme passer de l’ancien au nouveau, ou de la frange plus proche du noyau CBD.

Australia Square dans le CBD de Sydney est presque plein.

Lors de la pandémie de Sydney, Bank of Queensland et RBC Capital se sont engagées dans des bâtiments plus anciens. L’Australia Square, qui a maintenant 55 ans mais qui a obtenu la cote énergétique NABERS 5 étoiles, est presque pleine tandis que les dernières tours Barangaroo sont vacantes.

George de Dexus dit que les occupants sont heureux de déménager dans des bâtiments plus anciens à condition que les propriétés aient eu le bon investissement et, avec le bon emplacement, soient pertinentes pour les besoins des occupants.

De même, les marchés marginaux du CBD, comme Richmond et Cremorne à Melbourne et Surry Hills à Sydney, qui auraient souffert lors des dernières baisses de bureaux, attirent désormais des occupants et offrent de faibles taux d’inoccupation, avec une « ambiance non CBD ».

O’Connor de JLL affirme que la périphérie de Melbourne est l’un des marchés les plus solides du pays avec 103 000 m² d’espace occupé au cours des 12 derniers mois – en particulier par des groupes technologiques nationaux et non mondiaux.

Les bâtiments doivent également répondre au style et aux besoins des entreprises du moment, à ces occupants qui se modernisent et s’agrandissent. Pour le moment, ce n’est pas le gouvernement, ni les grandes maisons de la finance, ni les géants mondiaux de la technologie, mais les petites et moyennes entreprises.

« L’expansion des PME contribue à une absorption nette positive sur la plupart des marchés de bureaux australiens », déclare O’Connor de JLL.

À Melbourne, dit-il, la demande des locataires est la plus forte dans la « cohorte de moins de 500 m² ». A Brisbane, « les PME sont plus actives et les demandes se tournent vers les actifs avec un aménagement existant ».

Les références en matière de durabilité, tant pour les bâtiments que pour leurs gestionnaires, sont l’autre facteur de plus en plus critique dans le choix des occupants.

« La plupart des sociétés cotées en bourse et des organismes du secteur public ont des objectifs de réduction des émissions de carbone, et cela façonne leurs stratégies immobilières », déclare O’Connor.

« Les propriétaires immobiliers doivent montrer comment leur actif est sur la voie de devenir un bâtiment à zéro carbone net ou risquer des taux d’occupation structurellement inférieurs. »